Ипотечное кредитование оживает вместе с ростом просроченных займов

На ипотечном рынке заметное оживление. В июне рост объемов выдачи рос в месячном и годовом выражении. Две трети выдаваемых кредитов – займы с господдержкой. Аналитиков рынка беспокоит другая тенденция – рост числа отказов банков в выдаче кредитов, в том числе по программам с господдержкой. По оценкам, одобрения не дожидается каждая четвертая заявка.

В июне объем выдач ипотечных кредитов увеличился почти в 1,5 раза к маю – до 483 млрд руб., следует из данных Центробанка. Для сравнения: в июне 2025-го выдано ипотечных кредитов на 309 млрд руб. В общем объеме выдачи преобладает ипотека с господдержкой. На семейную ипотеку пришлось около 65% выдач на 288 млрд руб. Месяцем ранее на нее приходилось 55% выдач. Как объясняют в ЦБ, ажиотаж может быть связан с ожиданиями, что с 1 июля условия по программе будут модифицированы.

Выдачи рыночной ипотеки в июне выросли до 162 млрд со 148 млрд руб. в мае. Однако ставки здесь все еще высокие: по выданным за июнь рыночным кредитам средняя ставка сохранилась на уровне 18% годовых, говорится в обзоре регулятора. При этом объем выдач ипотечных кредитов на вторичном рынке составил 62,6 млрд руб., что на 5,6% выше майского показателя и более чем вдвое выше, чем годом ранее, показывают данные «Домклик» (аккумулирует данные Сбербанка).

В целом же по итогам первого полугодия суммарный объем выдачи жилищных кредитов составил 2,2 трлн руб., что на 48% больше, чем годом ранее, сообщили в «Дом.РФ». По данным «Домклик», льготная ипотека остается фундаментом рынка. По итогам полугодия выдача жилищных займов с господдержкой увеличилась на 38% по отношению к первой половине 2025 года. Выдача рыночной ипотеки за тот же период увеличилась в 3,7 раза, ее доля в общем объеме выдач превысила 31%. Аналитики такую тенденцию связывают с циклом снижения ставок.

По мнению основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, рост выдачи ипотечных кредитов в июне произошел за счет существенного увеличения количества заявок со стороны семейных клиентов, которые ожидали ужесточения условий субсидирования льготных займов с 1 июля. «Всплеск июньских выдач – это не признак оздоровления спроса, а разовый эффект: заемщики торопились получить кредит до объявленного ужесточения условий семейной ипотеки, хотя вступление изменений в силу в итоге перенесли на более поздний срок. Это классический эффект ожидания, а не устойчивый тренд», – добавляет коммерческий директор UNIKEY Юлия Ружицкая.

Эксперты жилищного рынка обращают внимание на другую тенденцию на рынке – снижение одобряемости ипотечных кредитов банками. «Получить ипотеку становится сложнее, и дело не только в высоких ставках: доля отказов по заявкам на жилищные займы увеличилась. Основными причинами остаются высокая долговая нагрузка заемщика, неподтвержденные доходы и проблемная кредитная история», – рассказывают эксперты IRN.

По их оценкам, не одобряется 20–25% всех заявок. По итогам двух кварталов 2026 года количество отказов по ипотечным заявкам держится на уровне 20% от общего количества поданных заявок, сообщали в компании Est-a-Tet. «Банки начиная с начала прошлого года стали гораздо строже проверять занятость потенциального заемщика и его заявленный доход – насколько он соответствует среднему показателю в аналогичных должностях и компаниях по региону пребывания. Во многом ужесточению проверок поспособствовали изменения, введенные ЦБ в марте прошлого года. Заемщики теперь должны подтверждать свою занятость», – рассказала руководитель департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Мария Аврова.

Появляются новые требования – например, обязательное привлечение супругов как созаемщиков, что также осложняет получение одобрения.

Динамика объема просроченной задолженности по ипотечным кредитам в РФ.  Источник: Центробанк

«Одобряемость кредитов действительно падает. По оценкам, общая одобряемость ипотечных заявок к весне 2026 года снизилась примерно до 50% против более чем 60% ранее. С начала года действуют более жесткие требования по показателю долговой нагрузки. Идеальным клиентом теперь считается заемщик с безупречной кредитной историей и отсутствием действующих ссуд, что автоматически отсекает значительную часть реальных покупателей», – добавляет Юлия Ружицкая.

Аналитики и участники рынка обращают внимание и еще на одну особенность – учащение отказов банков в предоставлении льготных семейных кредитов покупателям с детьми. «Обслуживание подобных займов не приносит финансовым организациям существенных доходов. При этом ожидается дальнейшее ужесточение условий государственного собеседования семейной ипотеки – вероятно, с 1 октября. В результате у большинства банков нет заинтересованности в выдаче займов на текущих условиях. Ипотечный спрос сейчас растет исключительно благодаря существенному увеличению количества заявок», – приходит к выводу коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин.

Финансовые организации в июне чаще, чем обычно, отклоняли заявки, соглашается Гутнов. По его словам, это связано с тем, что среди клиентов, формально соответствующих условиям госпрограммы, многие обладают нестабильным доходом или плохой кредитной историей. Эксперт ожидает, что после продления Минфином текущих условий семейного кредитования, по крайней мере до 1 октября, всплеск спроса продлится еще три месяца. «Однако количество отклоняемых заявок сохранится на высоком уровне. Банки сейчас не заинтересованы в умножении числа высокорискованных заемщиков, особенно учитывая непростую экономическую конъюнктуру. Ставки по рыночной ипотеке остаются заградительными», – подчеркивает он.

Притом что общая выдача ипотеки продолжает расти, увеличивается и просроченная задолженность населения по жилищным кредитам. По данным Центробанка, на 1 июня объем просроченной задолженности по ипотеке приблизился к 240 млрд руб. За месяц просрочка увеличилась почти на 6%, в годовом выражении – на 76%. За два года она увеличилась почти в 3,6 раза. В общем объеме доля просроченной задолженности все еще небольшая – 1,1%. Однако продолжающийся рост «плохих долгов» по ипотеке не может не настораживать.

Проблему частично признавали и в регуляторе. «В ипотеке доля проблемной задолженности увеличилась за прошлый год с 1 до 1,7%, а на 1 апреля 2026 года – до 1,8%. Хотя показатель практически удвоился, по историческим меркам он остается невысоким», – говорили в ЦБ (см. «НГ» от 11.05.26).

На фоне роста просрочки звучали оригинальные решения проблемы ипотечных долгов. Так, в Общественной палате (ОП) предлагали создать в РФ специальный государственный фонд, из которого будет оплачиваться аренда жилья для должников по ипотечным кредитам. По словам замсекретаря ОП РФ Владислава Гриба, средства в этот фонд должны направляться от застройщиков, которые участвуют в ипотечных программах (см. «НГ» от 27.01.26).

В отличие от первичного рынка жилья на вторичном рынке уровень одобрения кредитов, наоборот, растет. Так, он увеличился с 59,6% в июне прошлого года до 66,2% в июне 2026 года, приводит портал IRN мнение замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи» Татьяна Решетникова. В июле тренд на рост одобряемости сохраняется.

Эксперты не ожидают существенного смягчения политики банков в отношении рассмотрения заявок. По их мнению, для значимого увеличения доли одобрений заявок на получение ипотечного кредита нужно общее смягчение экономических, геополитических и других рисков в стране, а также существенное снижение ключевой ставки (а за ней и ипотечных ставок), что сделало бы ипотеку в принципе доступной для большего числа граждан. В нынешнем году, учитывая довольно жесткую риторику ЦБ, на это пока рассчитывать не приходится.

Ярослав Гутнов не исключает в ближайшие месяцы увеличения запросов на выдачу стандартных займов. К примеру, по словам Дмитрия Проскурина, несмотря на текущие высокие рыночные ставки, актуальной остается схема с реализацией вторичной недвижимости для покупки квартиры в новостройке. «Немало клиентов применяют удобный инструмент трейд-ин. Остаток, за который нужно доплатить, часто сравнительно небольшой и посильный для клиентов, особенно в рамках семейной ипотеки», – говорит он.

Тем не менее часть экспертов указывала на сложности в подобной схеме. При высоких рыночных ставках по ипотеке на вторичном рынке семье уже сложнее купить жилье в новостройке за счет продажи своей квартиры на вторичном рынке. «Схема «продал однушку – взял ипотеку на двушку» действительно почти перестала работать, и дело не только в высоких ставках банков. Даже с учетом того, что ключевая ставка снижается и рыночная ипотека на вторичку подешевела с пиковых значений, средняя ставка на вторичном рынке остается на уровне 19–20% годовых, тогда как разница с льготными программами колоссальна: льготная ставка – около 6% годовых, а стандартная рыночная – в диапазоне 20%. При таких ставках ежемесячный платеж по кредиту на недостающую разницу между однушкой и двушкой съедает всю экономическую логику доплаты», – указывает Ружицкая.