Ольга Соловьева
Обязательное нотариальное заверение сделок с жильем может увеличить расходы покупателей. Фото PhotoXPress.ru
В скором времени все сделки с недвижимостью могут проходить с помощью нотариального заверения. Такой законопроект внесен в Госдуму. Основной мотив законодателей – предотвращение роста мошеннических сделок с жильем. Участники рынка и эксперты полагают, что это приведет к увеличению финансовых издержек для россиян, которые в разы выше совокупного ущерба при мошеннических сделках. В Федеральной нотариальной палате (ФНП), напротив, подчеркивают: обязательное нотариальное заверение кратно снижает частоту последующих оспариваний сделок, а нотариальная пошлина в разы ниже агентских вознаграждений.
Ключевое последствие введения обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью граждан – это ликвидация мошеннических схем и реальная защита имущественных прав участников сделок, подчеркнули «НГ» в пресс-службе ФНП. «Кроме того, такая мера грозит потерей доходов для разного рода посредников на рынке недвижимости, которые не дают никаких гарантий и не несут ответственности за результат своей работы. Как следствие, рынок станет стабильным, прозрачным и цивилизованным, а граждане, которые покупают и продают недвижимость, получат эффективные правовые гарантии за адекватную и обоснованную стоимость», – указывают в палате.
В ФНП подчеркивают: за последние шесть лет количество приговоров за мошенничество с недвижимостью выросло вдвое. При этом реже всего к судебным спорам приводят сделки, удостоверенные у нотариуса. «Доля нотариальных сделок в общем массиве оспариваний с 2020 по 2025 год составляет в среднем 8,02% и практически не меняется из года в год. Самыми опасными в этом плане остаются сделки, которые участники заключали полностью самостоятельно или с привлечением посредников в виде риелторов, агентств, прочих третьих сторон.
Их доля в общем количестве оспариваний в 2025 году составляет 41,48 и 27,64% соответственно. При этом в числе оспариваемых все динамичнее увеличивается и доля онлайн-сделок. Каждая пятая оспариваемая сделка с жильем в прошлом году прошла через цифровые платформы», – сообщают в ФНП, ссылаясь на данные исследовательского центра «Аналитика. Бизнес. Право», где анализировались судебные решения на вторичном рынке недвижимости.
Так, продолжают в палате, в 2025 году частота мошенничества по нотариальной модели составила 0,56 случая на 10 тыс. сделок. В среднем с 2020 по 2025 год нотариальные сделки по частоте мошеннических эпизодов оказались в 11 раз безопаснее договоров, которые стороны подписывали без чьей-либо помощи. В семь раз безопаснее сделок с посредниками. И в три раза безопаснее договоров, заключенных через онлайн-сервисы. Эти показатели стабильны на протяжении всех шести лет.
«Что касается частоты оспаривания договоров и признания их недействительными на 10 тыс. сделок, в среднем с 2020 по 2025 год нотариальные договоры оспаривали в два раза реже, чем сделки, прошедшие через онлайн-платформы. В четыре раза меньше, чем обычные договоры с участием посредников. И почти в шесть раз реже, чем договоры, которые стороны готовят и подписывают вообще без чьей-либо помощи», – добавляют в ФНП.
И при введении обязательной нотариальной формы для всех сделок с недвижимостью между гражданами частота мошенничеств и оспариваний в целом по рынку снижается примерно на 8%, а частота гражданско-правовых споров – на 74%.
Более того, введение обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимостью будет способствовать снижению финансовых издержек участников, полагают в ФНП. «При обязательной нотариальной форме полный тариф за удостоверение сделки купли-продажи даже самой дорогой столичной недвижимости не превысит 31 тыс. руб. Гонорар же посредника для недвижимости стоимостью 5,6 млн руб. достигает 139,3 тыс. руб.», – приводят пример в палате.
Российская гильдия риелторов (РГР) считает преждевременным принятие законопроекта об обязательном нотариальном удостоверении сделок с жильем без комплексной оценки его последствий. «Обязательное нотариальное удостоверение уже применяется в сделках повышенного риска: с долями, правами несовершеннолетних и в иных случаях, предусмотренных законом. Расширение этой обязанности на широкий круг стандартных сделок должно опираться не на общую тревогу по поводу мошенничества, а на доказанную эффективность конкретной меры», – сообщается в отзыве РГР.
Ранее в Госдуму был внесен законопроект об обязательном нотариальном удостоверении сделок с жильем. По нему предлагается все сделки купли-продажи недвижимости между физическими лицами заверять у нотариуса. При невыполнении этого требования договор будет считаться недействительным.
Авторы законопроекта напоминают: до 1998 года любая сделка с недвижимостью в России требовала обязательного нотариального заверения. Позднее она была отменена. В настоящий момент обязательному нотариальному заверению подлежат сделки по отчуждению доли в недвижимости, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по продаже недвижимости, принадлежащего несовершеннолетнему или ограниченно дееспособному гражданину.
В пояснительной записке к документу указано, что он направлен на повышение уровня защиты имущественных прав россиян, законности и прозрачности сделок с недвижимостью, сокращения числа незаконных действий в этой сфере и судебных тяжб (см. «НГ» от 07.10.25).
«Последующие годы показали, что отмена обязательной нотариальной формы для сделок с недвижимым имуществом повлекла серьезные проблемы для граждан: резко возросло число преступлений на рынке недвижимости, нарушений прав собственников, судебных споров. По официальной статистике МВД, около 5–7% сделок с недвижимостью проходит с нарушением закона. По неофициальной статистике эта цифра гораздо больше. Только за 2024 год в Москве владельцы 93 квартир, находясь под воздействием обмана, лишились единственного жилья», – говорится в пояснительной записке.
«Наиболее часто мошеннические действия совершаются в отношении жилого фонда: его доля стабильно превышает половину всех случаев и колеблется на уровне 57–70%, в абсолютном выражении увеличившись с 617 приговоров в 2018 году до 1,079 тыс. в 2022-м (рост на 74,88%) и до 1,4 тыс. за 10 месяцев 2025-го», – говорится в пояснительной записке к законопроекту.
По данным ФНП, российскими нотариусами только за последние несколько лет было выявлено свыше 1 тыс. фактов обращений с поддельными документами, продолжают авторы законопроекта. Ущерб от мошенничеств с недвижимостью они оценивают в пределах 8,4 млрд руб. (2023 год) до 13,8 млрд руб. (январь–октябрь 2025 года). И этот ущерб увеличивается. Если в 2018 году потери оценивались в 3,11 млрд руб., то уже в 2024-м они приблизились к 10 млрд.
Авторы также предлагают зафиксировать размер оплаты нотариальных услуг по заверению договоров в зависимости от суммы сделки. Так, при сумме сделки до 1 млн руб. включительно платеж составит 3 тыс. руб. + 0,4% от суммы сделки. От 1 до 10 млн руб. – 7 тыс. руб. + 0,2% от суммы сверх 1 млн руб. При сумме сделки свыше 10 млн руб. – 25 тыс. руб. + 0,1% от суммы сверх 10 млн руб. «В случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, – не более 100 тыс. руб.», – говорится в тексте законопроекта.
Участники рынка заверяют, что мошенничество с недвижимостью часто строится не на подделке договора, а на социальной инженерии, телефонном давлении, психологическом воздействии на собственника, срочной продаже под влиянием третьих лиц и последующем выводе денежных средств, и риск возникает еще до подписания договора.
Эксперты Института Гайдара, в свою очередь, считают, что введение обязательного нотариата приведет к дополнительным издержкам для граждан, которые существенно превышают оценочный масштаб проблемы с мошенничеством при купле-продаже. Так, согласно их расчетам, оценочное число оспариваемых сделок только на вторичном рынке жилья в 2025 году составило 747 дел, или 0,047% всего рынка вторичного жилья. При средней стоимости объекта на вторичном рынке в 5,3 млн руб. оценочный совокупный ущерб составляет около 4 млрд руб., сообщают эксперты.
С учетом средних чеков сделок на вторичном рынке жилья в РФ средняя стоимость нотариального удостоверения одной сделки составит примерно 30,3 тыс. руб. «Таким образом, при объеме вторичного рынка 1,6 млн сделок (по данным Росреестра, 2025 год) совокупная нагрузка на население при условии введения обязательного нотариата для всех сделок со вторичным жильем оценивается в 49,5 млрд руб.», – приходят к выводу в Институте Гайдара.
Если предположить, что количество рискованных сделок на рынке вторичного жилья превышает 3 тыс. эпизодов – это все еще 0,2% всего объема сделок, а потенциальный ущерб по ним достигает 16 млрд руб. «Даже при таком завышенном допущении совокупные расходы населения на обязательный нотариат будут превышать потенциальный ущерб в три раза», – подчеркивают исследователи.
Таким образом, делают вывод они, нотариат не обеспечивает более полную защиту участников транзакции по сравнению с другими видами сопровождения, но зато несет дополнительные издержки для граждан.
Введение данной инициативы положительно скажется на рынке недвижимости и приведет к сокращению числа мошеннических сделок, считает управляющий партнер юридической фирмы «Дубинин & партнеры» Олег Дубинин. «Нотариусы будут тщательнее проверять стороны, объект недвижимости, права и интересы зарегистрированных лиц и несовершеннолетних. Рядовому гражданину это грозит существенным увеличением стоимости оформления сделки. При этом надо учитывать, что пока в законопроекте нет никакой ответственности нотариуса за сделку, совершенную при его содействии. Юридическое сообщество считает, что нововведение упорядочит рынок, но потребует доработки в части возложения на нотариуса всей или частичной ответственности за сделку с его участием», – добавляет он.
Для самого нотариата такое нововведение – это и дополнительная нагрузка, и заработок. «По оценке президента Федеральной нотариальной палаты Константина Корсика, в случае принятия закона нагрузка на каждого нотариуса вырастет в среднем всего на одну сделку в день – нотариальное сообщество (сейчас около 8,2 тыс. специалистов) с этим справится. Однако с финансовой точки зрения эффект будет более существенным: при годовом объеме только вторичного рынка в 1,6 млн сделок и среднем тарифе около 30 тыс. руб. ежегодная выручка нотариата может составить около 49,5 млрд руб., или в среднем по 9,5 млн руб. на каждого нотариуса. Так что нотариат получает не столько новую нагрузку, сколько новый масштабный источник дохода при минимальном увеличении рабочего времени», – рассуждает коммерческий директор компании «Плато Девелопмент» Станислав Банников.
По мнению вице-президента Ассоциации юристов по регистрации, ликвидации, банкротству и судебному представительству Владимира Кузнецова, введение обязательного нотариата для всех сделок с жильем, безусловно, повлечет за собой ряд последствий для рынка недвижимости. Помимо роста финансовой нагрузки на покупателей нововведение способно также замедлить темпы оборота вторичного жилья. «Существует также риск того, что часть участников рынка будет пытаться занижать стоимость сделки в договоре, чтобы уменьшить размер нотариального тарифа, что может привести к росту серых схем и снижению прозрачности», – не исключает он.
«Как показывает судебная практика, очень многие сделки с жилыми помещениями, удостоверенные нотариусами, были оспорены продавцами, действующими под влиянием мошенников. И нотариальные договоры абсолютно не защищали добросовестных покупателей. Суды признавали сделки, удостоверенные нотариусами, недействительными и возвращали жилье обманутым продавцам», – обращает внимание юрисконсульт офиса «Водный стадион» агентства «Иноком-Недвижимость» Евгений Мохнаткин. Он сомневается, что введение обязательного нотариального удостоверения всех сделок с недвижимостью сможет привести к кардинальному снижению числа обманутых продавцов.
