Владимир Полканов
Фото агентства городских новостей "Москва"
Цены в российских новостройках продолжают расти, несмотря на значительное снижение спроса. Застройщики объясняют эту тенденцию подорожанием стройматериалов, хотя реальная стоимость квадратного метра все меньше зависит от этого фактора. При этом сами девелоперы на этом фоне наращивают доходы.
Как дорожают квартиры
Цены на жилье в новостройках в городах-миллионниках с апреля прошлого года выросли более чем на 12%, сообщил «Коммерсант» со ссылкой на расчеты экспертов. По данным «Яндекс Недвижимости», в прошлом месяце средняя стоимость квадратного метра достигла 185 тыс. руб., показав рост 12,8% год к году. А по данным «ЦИАН.Аналитики», за год «квадрат» подорожал на 12,1%, до 187,7 тыс. руб. В Москве цены выросли на 15,2% (до 403,1 тыс. руб. за кв. м), в Санкт-Петербурге – на 11,5% (до 274,9 тыс. руб. за кв. м). При этом в целом продажи первичного жилья снижаются, отмечают на рынке.
В первом квартале 2025 года среди городов-миллионников сильнее всего подорожали строящиеся квартиры в Новосибирске, Воронеже и Челябинске, подсчитали в компании «НДВ Супермаркет Недвижимости». Так, в Новосибирске за первые три месяца текущего года средняя цена квадратного метра в новостройках выросла по сравнению с четвертым кварталом прошлого года на 6,6%, в Воронеже – на 6,5%, в Челябинске – на 6,4%. Далее идут Санкт-Петербург и Казань (5,5%), Пермь (4,7%), Москва и Уфа (3,2%).
За апрель средняя цена «квадрата» на первичном рынке в целом по России выросла на более чем на 2%, подсчитали в компании «Этажи». Максимальный рост среди городов-миллионников отмечен в Челябинске (+2,8%), Новосибирске (+2,3%), Самаре (+2,1%), Омске (+2%) и Казани (+1,3%). По данным «ЦИАН.Аналитики», на 18 ключевых региональных рынках России, к которым относятся 16 городов-миллионников вместе с Московской и Ленинградской областями, цены на новостройки в апреле увеличились на 1,2% по сравнению с мартом. При этом эксперты отмечают ускорение прироста средней стоимости квадратного метра, который в феврале оценивался в 0,7%, в марте – в 0,9%.
Еще один примечательный показатель – ценовой разрыв между новостройками и вторичным жильем: в новостройках квартиры стоят дороже, чем в готовом жилье, и эта разница увеличивается. В крупных городах России она достигла рекордного значения 23%, подсчитали в «ЦИАН.Аналитике». Наибольший разрыв в ценах между сегментами сейчас в Челябинске, Новокузнецке, Томске и Тольятти – здесь средняя цена квадратного метра в новостройках на 46-51% выше, чем на вторичном рынке. При этом пять лет назад вторичное жилье в России, наоборот, стоило дороже.
Одним словом, квартиры в новостройках продолжают дорожать, и это устойчивая тенденция. При этом глава Минстроя России Ирек Файзуллин еще два года назад говорил, что у девелоперов есть резервы для снижения цен. «Некоторым застройщикам хочется задать вопрос: а не хотите ли снизить цену немножко?» – интересовался он. И в этом году министр тоже просил не повышать цены. Но его, как видно, не услышали. А вице-спикер Госдумы Борис Чернышов поднимал этот вопрос перед вице-премьером Маратом Хуснуллиным и главой ФАС Максимом Шаскольским. «Многие не понимают, почему при изобилии предложения и снижении доступности кредитов стоимость квадрата растет быстрее, чем цены на бетон и арматуру. Я вижу в этом определенный спекулятивный эффект», – заявлял депутат.
Из чего складывается цена
На рынке находят несколько объяснений, почему девелоперы повышают ценники, несмотря на падение спроса и даже обращения профильного министра. Например, одним из факторов эксперты называют компенсацию инфляции и удорожания проектного финансирования (по последним данным Минэкономразвития, с начала года цены выросли на 3,28%, в годовом выражении – 10,09%).
Девелоперы винят в происходящем растущую себестоимость. Так, по данным некоторых застройщиков, за 2024 год стройматериалы подорожали на 50% год к году, а зарплаты рабочим – на 80%. Существенный рост расходов на оплату труда действительно подтверждается, например, исследованием «Авито Работа». Это объяснимо в условиях жесткого дефицита кадров не только в строительстве, но и во всех отраслях экономики. Однако со стройматериалами ситуация иная.
Во всяком случае, официальные расчеты динамики цен значительных скачков не показывают. Минстрой РФ зафиксировал за прошлый год подорожание ценообразующих строительных ресурсов, широко используемых при капитальном строительстве, в среднем на 10,9%. Сильнее всего подорожал песок – на 22,2%. Но о росте показателей в полтора раза говорить не приходится. А в I квартале 2025 года среднее отклонение цены ключевых строительных ресурсов составило всего +1%. Например, блоки оконные ПВХ стали дороже на 3,9%, а стальные трубы дешевели как в прошлом году (-6,5%), так и в этом (-2,1% за январь-март).
Другими словами, стройматериалы в целом растут в цене, но отнюдь не так значительно, как жалуются девелоперы. А главное – это вовсе не основная статья расходов при строительстве жилья в России, как можно было бы подумать. Доля затрат на стройматериалы в стоимости квадратного метра, по данным на 2024 год, составляет всего 25%. Такие расчеты сделаны консалтинговой компанией СМПРО. Причем за последние десять лет эта доля снизилась почти в два раза. Кстати, затраты на оплату труда, согласно этому исследованию, занимают еще меньшую долю в стоимости квадратного метра в новостройках.
При этом доля прочих составляющих цены, никак не связанных со стоимостью строительных материалов, напротив, увеличилась в 2019-2024 годах на 26 процентных пунктов, до 58%. Это, в частности, прибыль девелопера, затраты на приобретение прав на земельный участок, стоимость прокладки внешних инженерных коммуникаций и их подключения, затраты на ввод в эксплуатацию, рекламу, содержание компании, выплаты по кредитам и др.
«НГ» уже писала об этом феномене (см. номер от 29.10.24). «Вот где нужно искать причины роста стоимости жилья, – уверен исполнительный директор СМПРО Евгений Высоцкий. – Если посмотреть на квадратный метр с позиций затрат, то окажется, что новое российское жилье – это теперь не цемент и кирпич, а стоимость земли, прибыль девелопера и его расходы, не связанные непосредственно с процессом строительства».
«Более трех лет идет информационная кампания о том, что цены на недвижимость растут из-за роста стоимости строительных материалов. Это не так, и мы однозначно это доказали. Рост стоимости квадратного метра на первичном рынке жилья происходит прежде всего из-за расходов, не связанных со строительными материалами, и роста доходов девелоперов и банков», – подчеркнули в СМПРО.
Сколько зарабатывают застройщики
Доходы девелоперов, кстати, – отдельный вопрос, который на этом фоне выглядит довольно любопытно. Чистая прибыль у ряда застройщиков снижается (возможно, из-за роста кредитной нагрузки), но выручка при этом буквально бьет рекорды.
Например, ГК «Самолет» зафиксировала в 2024 году рост выручки на 32%, а скорректированная EBITDA компании достигла рекордных 109 млрд руб. У ГК ПИК в прошлом году рост выручки составил 15%, у «Эталона» – 44%. У А101 чистая прибыль выросла на 37%, а выручка – на 84%, у GloraX оба показателя выросли в 2,4 раза. При этом, по подсчетам аналитического центра госкомпании «Дом.РФ», по итогам прошлого года в целом по России объем сделок на первичном рынке сократился на 22% год к году в физическом выражении. То есть квадратных метров продавалось меньше, а выручка росла.
С начала этого года тенденции, похоже, сохраняются. Так, общая выручка 10 самых успешных девелоперов «старой» Москвы по итогам I квартала выросла на 31,6%, а всех застройщиков в исторических границах столицы – на 34,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, подсчитали аналитики компании «Метриум». «Донстрой» в первые четыре месяца нарастил выручку от продаж на 30%, дойдя до максимального показателя в истории компании за этот период года. По данным «Дом.РФ», за январь-апрель продажи квартир в новостройках в целом по России выросли в годовой динамике на 7% – до 1,5 трлн руб. (в основном за счет 35-процентного роста продаж жилья элитного и бизнес-класса). А в физическом выражении объем реализации упал на 10%.
Так что в целом ситуация с доходами у застройщиков в существующих условиях, прямо скажем, неплохая. Насколько это связано с особенностями ценообразования на квадратный метр, нужно разбираться отдельно. Но этот фактор тоже нужно принимать во внимание, чтобы найти точный ответ на вопрос, почему продолжает дорожать квартиры в новостройках.
«Поскольку доказано, что драйвером роста стоимости квадратного метра жилья в РФ являются затраты, не связанные со стоимостью строительных материалов, необходимо тщательное изучение динамики и причин роста каждой статьи затрат в каждом субъекте РФ, – призывал еще в прошлом году Евгений Высоцкий. – Если не переключить внимание со строительных материалов на реальные причины роста стоимости недвижимости, если не будут определены реальные причины роста цен на квадратный метр жилья, его стоимость продолжит расти».
