Центробанк уронил долю рыночной ипотеки до 15%

Из-за аномально жесткой кредитной политики рыночная ипотека в РФ почти остановлена. В мае с.г. 85% новых жилищных кредитов выданы в рамках льготных госпрограмм, сообщил Центробанк. После публикации этой новости заместитель Эльвиры Набиуллиной Алексей Заботкин заявил, что так быть не должно, на рынке должна преобладать рыночная ипотека без государственных льгот. Благодаря политике ЦБ жилищное строительство переживает спад. А во многих городах жилье не строится. Наибольшие объемы ввода жилых домов на душу населения в Краснодаре и Грозном.

В Центробанке в очередной раз подчеркивают: важно сохранить адресный и ограниченный характер льготных ипотечных программ, включая возможное расширение семейной ипотеки на семьи с детьми старше 14 лет. 

«Общий посыл правительству состоит в том, что вся совокупность программ льготного кредитования должна иметь адресный характер и не должна быть значительной по отношению к общему объему кредитования», – заявил в понедельник зампред ЦБ Алексей Заботкин. Он еще раз указал, что регулятор поддерживает точечные меры поддержки для определенных категорий заемщиков, но выступает против их чрезмерного расширения, чтобы не создавать перекосов на рынке жилья.

Напомним, летом прошлого года завершилась программа всеобщей льготной ипотеки. Эта госпрограмма действовала почти четыре года, и по ней любой желающий мог взять льготный кредит на покупку квартиры в новостройке. К концу программы ставка по льготной ипотеке составляла 8%, было и ниже.

Практически сразу после завершения льготных ипотечных программ выдача жилищных кредитов упала более чем вдвое. Так, если в июне 2024 года было выдано кредитов на 788 млрд руб., то уже в июле – 356 млрд, следует из данных ЦБ. И тенденция сохраняется. В мае этого года было выдано ипотечных кредитов на 287 млрд руб. Причем основной объем кредитов (85%) по-прежнему выдается в рамках госпрограмм (248 млрд руб.). Выдача ипотеки по рыночным ставкам остается низкой – около 40 млрд руб., а средняя ставка по рыночным программам составила 26,8% на конец мая, следует из данных ЦБ.

Всего по данным «Дом.РФ», за первые пять месяцев 2025 года в России было выдано ипотечных кредитов на 1,19 трлн руб., что на 42% меньше, чем годом ранее. В сегменте рыночной ипотеки спад оказался существенней – на 73% за год.

Такой обвал ипотеки пока не слишком отразился на общей динамике ввода жилья. Так, по данным Росстата, по итогам пяти месяцев этого года в стране введено 44,7 млн кв. м жилья. Это на 2% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Однако основной рост пришелся на сегмент индивидуального жилищного строительства (ИЖС) – в январе–мае было построено 33 млн кв. м, что на 7,1% больше прошлогоднего показателя.

В целом положительная динамика по вводу жилья наблюдается лишь в четырех федеральных округах. Больше всего жилья по итогам пяти месяцев было построено в Московской области (5,7 млн кв. м, что на 29,9% больше, чем годом ранее), Краснодарском крае (2,8 млн кв. м, +15,9%), Москве (2,2 млн кв. м, +44,3%), Татарстане (2 млн кв. м, –10,4%). В свою очередь, как отмечает Росстат, по объему ИЖС также лидирует Подмосковье (5,1 млн кв. м, +33,6%). Затем с большим отрывом идут Краснодарский край (1,8 млн кв. м, +6,7%), Ленобласть (1,8 млн кв. м, +23,4%), Татарстан (1,6 млн кв. м, +4%) и Свердловская область (1,07 млн кв. м, +5,6%).

По итогам прошлого года всего в России было введено 107,8 млн кв. м жилья, что на 2,4% ниже, чем годом ранее. Причем почти половина этого объема (42%) пришлась на 100 крупнейших городов России. Здесь же было построено жилья на 6,6% меньше, чем годом ранее, говорится в новом исследовании РИА Новости.

Динамика выдачи ипотечных кредитов по месяцам.    Источник: Центробанк

Если же увязать динамику ввода жилья в пересчете на одного жителя, то лидерами по введенным квадратным метрам оказываются совершенно другие населенные пункты. Как следует из обнародованного исследования РИА Новости, по итогам прошлого года городами-лидерами по вводу жилья в пересчете на душу населения оказались Краснодар и Грозный, где на одного жителя в прошлом году было построено 2,34 кв. м и 1,98 кв. м нового жилья соответственно. На третьем месте оказалась столица Тывы – город Кызыл, где на одного жителя ввели 1,76 кв. м. В Салехарде, в свою очередь, построили 1,74 кв. м жилья на одного жителя, а в Тюмени – 1,68 кв м.

«В среднем по России в пересчете на одного жителя в 2024 году строители ввели в эксплуатацию 0,738 кв. м жилья, и в 33 российских городах этот показатель превышает общероссийский уровень», – следует из данных РИА. При этом в 17 городах России ввели 1 кв. м жилья на человека или более. В антирейтинг, в свою очередь, попали такие города, как Мурманск (где на 1 жителя пришлось 0,06 кв. м жилья), Магадан (0,07 м), Новокузнецк (0,09 м).

В целом же по итогам 2024 года в среднем по России уровень обеспеченности жильем составил 29,4 кв. м на человека. Для сравнения: по итогам 2023 года в среднем по России уровень обеспеченности жильем составил 28,8 кв. м на человека.

При этом в Грозном, Кызыле и Салехарде уровень обеспеченности жильем в 2024 году оказался ниже общероссийского уровня. Наиболее обеспечены жильем жители Владикавказа, где на 1 человека приходится 40,6 кв. м. На втором месте оказался Краснодар с показателем 40,2 кв. м на человека. Всего же в 45 российских городах показатель обеспеченности жильем превышает общероссийский уровень, из них в 17 городах на 1 жителя приходится свыше 33 кв. м, сообщали исследователи.

Как замечает партнер Центра доказательной экспертизы Института Гайдара Лора Накорякова, ситуация с вводом жилья в расчете на 1 жителя позволяет Минстрою говорить о том, что 18 регионов уже достигли показателя нацпроектов 2028 года по вводу жилья на душу населения (не менее 0,82 кв. м на человека). В частности, в начале июня вице-премьер РФ Марат Хуснуллин сообщал, что 18 регионов уже достигли показателя национального проекта 2030 года по вводу жилья на душу населения – не менее 0,82 кв. м на человека: Чеченская и Удмуртская республики, Адыгея, республики Татарстан, Башкортостан, Алтай, Дагестан, Тыва, Ленинградская, Тюменская, Сахалинская, Московская, Калининградская области, Краснодарский край, Новосибирская, Калужская, Пензенская, Воронежская области.

По мнению основателя компании SIS Development Ярослава Гутнова, темпы ввода жилья на душу населения свидетельствуют о темпах развития или демографической обстановке в населенном пункте. «Активное строительство в Краснодаре связано с массовой миграцией жителей других регионов в быстро растущий центр курортного региона. В свою очередь, в Грозном наблюдается высокая рождаемость. При этом Мурманск и Магадан – довольно депрессивные города, где сегодня почти не формируются новые места приложения труда, особенно высокооплачиваемые, а молодежь оттуда массово уезжает в другие субъекты РФ», – говорит он.

Обратного мнения придерживается член генерального совета «Деловой России» Олег Николаев. «Данные по вводу жилья на душу населения в конкретном регионе за последний год ни о чем особенно не говорят. Достаточно взглянуть на сам рейтинг и увидеть, что обладатель второго места – Грозный – по обеспеченности населения жильем отстает от среднероссийского уровня (26,2 кв. м на человека против 29,4 м в среднем по стране). А обладатель третьего – Кызыл – отстает очень сильно, здесь на душу населения приходится всего 18,7 кв. м», – подчеркивает эксперт. «Хорошие показатели по вводу жилья в 2024 году приходятся в основном на долю ИЖС, говорит руководитель направления аналитики Института экономики роста им. Столыпина Сергей Васильковский. «Это подтверждается показателями Краснодара, Грозного и в целом юга России», – указывает он.

Кроме того, продолжает Николаев, введенное жилье – еще не значит проданное жилье. «В прошлом году было распродано в среднем около 70% введенных метров, в этом году цифра медленно снижается, вводимые в строй в 2025-м проекты распроданы лишь наполовину», – указывает он.

«Темпы вывода новых объектов замедлились еще в 2023 году, и сейчас эта динамика сохраняется. Причины известны: рост себестоимости, подорожание строительных материалов, высокие ставки по кредитам. При этом структура спроса изменилась, покупатели стали осторожнее, решения принимаются не сразу. Продажи на старте идут медленнее, чем пару лет назад. А новые проекты запускаются точечно, с учетом текущего спроса», – уточняет коммерческий директор «Главстрой Регионы» Алексей Артошин.

«Застройщики сокращают запуск новых проектов. В первую очередь – чтобы не допустить затоваривания, ведь в отсутствие ипотеки покупательский интерес ослабел. И это особо ощутимо в массмаркете. Если новые проекты появляются, то это в основным бизнес-категория с более дорогим жильем. Соответственно быстрыми темпами вымываются дешевые лоты. Эти тренды наряду с общей инфляцией способствуют росту цен», – подчеркивает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. Он полагает, что потенциальные ипотечные покупатели ждут снижения ключевой ставки и процентов по жилищным кредитам до уровня 10–12%, что еще долго не произойдет. 

«В ближайшие месяцы рынок недвижимости продолжит замедляться», - ожидает генеральный директор «Главстрой Недвижимость» Алексей Гусев.

Если Центробанк продолжит смягчение денежно-кредитной политики, то к концу года спрос на покупку жилья с использованием ипотеки восстановится, а значит и рисков затоваривания в масштабах страны удастся избежать, не исключает управляющий партнер «Прайм Лайф» Денис Коноваленко.