Анастасия Башкатова
Жилищный рынок недополучает около 40% покупателей, которых отпугивают ставки по ипотеке.
Фото РИА Новости
Несмотря на сохранение запретительных ставок по рыночной ипотеке, не позволяющих большинству семей решить квартирный вопрос, аналитики неожиданно предупредили о скором скачке цен на жилье, который будет обусловлен пока гипотетическим снижением ключевой ставки Центробанка (ЦБ). На рынке недвижимости действует принцип сообщающихся сосудов: если кредитные ставки опускаются, цены на жилье растут – и покупателям в любом случае надо подстраиваться. По прогнозам, при смягчении мер ЦБ квадратные метры могут подорожать в среднем почти на 30% к 2027 году и примерно в полтора раза к 2030-му.
Основным фактором, определяющим перспективы экономического развития в ближайшие несколько лет, будут решения ЦБ по ключевой ставке.
Именно из этого исходят в своих прогнозах аналитики, описывающие тенденции рынка недвижимости в РФ.
«Среднесрочный прогноз Банка России предполагает, что возвращение ключевой ставки к отметке 7,5% возможно не ранее 2027 года. Регулятор также сохраняет цель снижения инфляции до 4% к концу 2026 года и планирует удерживать ее на этом уровне в последующие периоды. Низкие ставки при низком уровне инфляции будут поддерживать спрос на недвижимость», – сообщили авторы нового отраслевого обзора Аналитического кредитного рейтингового агентства (АКРА).
Но на текущий момент рынок пока не видит такой ключевой ставки и переживает негативные для спроса и инвестиционной активности последствия предыдущих ужесточений денежно-кредитной политики. Поэтому провала в жилищном строительстве сейчас не избежать.
Так, по прогнозам агентства, объем строительства многоквартирных домов в 2025 году снизится с рекордного за последние пять лет уровня, достигнутого в прошлом году, на 8,2% – до 105 млн кв. м. «Замедление строительной активности объясняется значительным сокращением запуска новых проектов в этом году на фоне пониженного спроса при дорогом проектном финансировании», – пояснили авторы обзора. Между тем они допускают возможность восстановления объемов текущего строительства до 134,4 млн кв. м к 2030 году.
Также в агентстве ожидают постепенное увеличение продаж жилья в новостройках в натуральном выражении до 40,3 млн кв. м к 2030 году, что на 43% превысит показатель 2024 года. Такой рост будет обеспечен за счет продолжения программ адресной господдержки, сохраняющегося дефицита качественного жилья, повышения доступности рыночной ипотеки по мере снижения ключевой ставки ЦБ, если оно будет происходить.
И тогда жилье начнет дорожать, причем существенно. Этому, как предполагается, будут способствовать повышение номинальных заработных плат россиян и реализация накопленного отложенного спроса.
Максимальные темпы роста цен на квадратные метры будут достигнуты в 2026–2027 годах на фоне снижения ипотечных ставок и достижения пика распроданности. При этом в целом в течение 2025–2030 годов стоимость квадратного метра в новостройках, по экспертным расчетам, будет увеличиваться в среднем почти на 8% в год.
Логично, что в региональном разрезе цены будут меняться неравномерно. По данным экспертов, на рынках с высокой конкуренцией (например, в Екатеринбурге и Новосибирске) рост цен может оказаться в два раза ниже, чем на рынках со значительным уровнем концентрации. В то же время в таких городах, как, например, Севастополь, Омск или Воронеж, где доминирует несколько крупных игроков, возможны более резкие ценовые скачки.
«Таким образом, дальнейшая консолидация рынка новостроек создает предпосылки для неравномерного, но устойчивого роста цен, особенно в регионах с высокой степенью монополизации», – сделали вывод аналитики.
Представителям отрасли наиболее интересным кажется именно 2027 год – когда, как отметил руководитель аналитического центра госкомпании «Дом.РФ» Михаил Гольдберг, «согласно прогнозам Центробанка, ключевая ставка упадет до 7– 8%, то есть ставки по ипотеке установятся на уровне 9–10%».
«Это хорошие условия для удовлетворения отложенного спроса. Вместе с тем мы ожидаем серьезного роста цен, вызванного тем, что нового предложения на рынке будет не хватать», – пояснил он, уточнив, что удорожание квадратных метров ожидается как на первичном, так и вторичном рынке жилья.
Если брать усредненные по стране цифры для жилых помещений в новостройках, то, по прогнозу АКРА, в 2025-м среднегодовая цена квадратного метра составит около 184 тыс. руб., а в 2027 году она превысит значения 2025 года примерно на 28% и установится на уровне 235 тыс. руб. В 2030-м квадратный метр окажется дороже уровня 2025-го в полтора раза, таким образом, он будет стоить почти 280 тыс. руб.
Опрошенные «НГ» эксперты согласились с прогнозами ценового скачка, обусловленного решениями регулятора. Более того, некоторые экспертные расчеты предполагают даже еще более сильный рост цен за год, чем предупреждают в АКРА.
«Сейчас мы видим замедление активности застройщиков по выводу новых проектов и объемов на 30% по сравнению с прошлым годом, так что через полтора-два года будет ощущаться дефицит новостроек», – сообщила руководитель департамента аналитики и консалтинга «НДВ Супермаркет Недвижимости» Елена Чегодаева. По ее словам, «при снижении экспозиции и увеличении спроса рост цен может быть на уровне 12–15% год к году».
В отрасли сообщают о большом сформированном пуле из, используя терминологию представителей сообщества, «ждунов». «Сейчас рынок недополучает около 40% покупателей – так называемых «ждунов», которые не готовы входить ни в рассрочки, ни тем более в дорогую ипотеку», – пояснил «НГ» директор направления «Новостройки» компании «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков.
Так что, по его мнению, снижение ключевой ставки вернет «ждунов» плюс появится приток нового спроса. «В совокупности увеличение спроса на фоне прогнозируемого дефицита предложения может привести к росту цен на уровень годовой инфляции плюс 15–20%», – предупредил Кочетков.
Если же ЦБ по какой-то причине не станет на предстоящих заседаниях опускать ключевую ставку, возьмет долгую паузу, то и скачок цен тоже будет отложен на более поздние сроки, но полностью избежать его все равно не удастся. Ведь при продлении жесткой денежно-кредитной политики застройщики продолжат и дальше сдерживать темпы вывода новых объектов, провоцируя еще больший, чем предполагается сейчас, дефицит нового предложения качественного жилья.
«Чем дольше кредит остается дорогим, тем больше формируется отложенного спроса (и предложения), и при смягчении кредитных условий рынок начнет резко восстанавливаться, а это обычно означает быстрый рост цен», – пояснил основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.
При этом директор по девелопменту компании Rariteco Екатерина Борисова предупредила, что к 2030 году цены на жилье ощутимо вырастут «даже безотносительно других трендов рынка недвижимости» – в силу общего роста цен в экономике.
